COVID-19 | Kündigungs-und Räumungsschutz                       

 BEI WOHNUNGSMIEte  


Kann ich von meinem Vermieter gekündigt werden, wenn ich infolge der Coronakrise meinen Arbeitsplatz verloren habe und dadurch die Miete für April, Mai und Juni nicht bezahlen kann? Und wie steht es eigentlich mit Delogierungen? Mit diesen oder ähnlichen Fragen sehen sich derzeit wohl viele Mieter konfrontiert. Wir informieren Sie über die wesentlichen Aspekte!

GRUNDSÄTZLICH GILT: BEI NICHTBEZAHLUNG DES MIETZINSES DROHT DIE KÜNDIGUNG BZW. DIE AUFHEBUNG DES VERTRAGES!

WELCHE ERLEICHTERUNG BRINGT DEMGEGENÜBER DAS 4.COVID-19-GESETZ?

Dieses am 03.04.2020 im Nationalrat beschlossene Gesetz (BGBl. I Nr. 24/2020) sorgt für eine spürbare Entlastung jener Wohnungsmieter, die von den Auswirkungen der Coronakrise besonders stark betroffen sind. Abhilfe soll in der gegenwärtigen Situation mittels folgender Maßnahmen geschaffen werden:

  1. Rechtsfolgenbeschränkung bei Mietzinsrückständen
  2. Aufschiebung der Räumungsexekution 
  3. Verlängerung von befristeten Wohnungsmietverträgen

 

1. Rechtsfolgenbeschränkung bei Mietzinsrückständen?

[KÜNDIGUNGSBESCHRÄNKUNG]

Wohnungsmieter, deren wirtschaftliche Leistungsfähigkeit als Folge der COVID-19-Pandemie erheblich beeinträchtigt ist, und die die Mietzinse, welche im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig werden, nicht oder nicht vollständig bezahlen, können vom Vermieter nicht gekündigt werden. Ebenso  entfällt die Möglichkeit des Vermieters die Aufhebung des Mietvertrages nach § 1118 ABGB zu fordern. Dieses Recht steht dem Vermieter erst wieder ab dem 01.07.2022 zu, sofern der Mieter die in den Krisenmonaten (April bis Juni) anerlaufenen Rückstände noch nicht beglichen hat.


Beachte:

Für das Vorliegen einer wesentlichen wirtschaftlichen Beeinträchtigung ist der Mieter beweispflichtig! Die Regelung gilt zudem ausschließlich für Wohnungsmietverträge! Auf Geschäftsraummieten, Pachtverträge u.a. ist sie demgemäß nicht anwendbar.

Wann liegt eine wesentliche wirtschaftliche Beeinträchtigung vor?

Nach dem Gesetzgeber sind derartige Beeinträchtigungen in ganz unterschiedlichen Konstellationen vorstellbar, etwa beim Kellner oder beim Reiseleiter, dessen Arbeitsverhältnis wegen der Schließung des Restaurant-oder Touristikbetriebs gekündigt wird, oder etwa beim selbständigen Friseur, der seinen Betrieb schließen muss, oder bei der selbständigen Physiotherapeutin, deren Patient/innen nunmehr ausbleiben ; die Liste der Beispiele ließe sich endlos fortsetzen. Eine erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit liegt aber auch dann vor, wenn zwar die jeweilige Branche oder der jeweilige Berufsstand nicht von den allgemeinen Beschränkungen betroffen ist, aber etwa eine gesundheitliche oder gesundheitspolizeiliche Pandemiefolge zum Tragen kommt. Wenn etwa ein Selbstständiger seiner Berufstätigkeit nicht mehr nachgehen kann, weil er an COVID-19 erkrankt ist und sich deshalb wochenlang in Spitals behandlung oder in berufsverhindernder Quarantäne befindet, kommt er selbstverständlich ebenfalls in den Genuss der Schutzregelungen. Wer aber weder gesundheitlich beeinträchtigt ist noch eine Einkommensminderung erleidet, kann diese Sonderregelungen nicht für sich in Anspruch nehmen.

 

[KEINE GERICHTLICHE GELTENDMACHUNG DER KRISEN-MIETZINSE]

Neben den bereits genannten Einschränkungen betreffend die Beendigung des Mietverhältnisses, ist es dem Wohnungsvermieter außerdem verwehrt, die nicht beziehungsweise nicht vollständig bezahlten Mietzinse der Krisenmonate (April bis Juni) vor dem 01.01.2021 gerichtlich geltend zu machen oder diese aus einer vom Mieter erlegten Kaution abzudecken. Diese Entlastung kommt jedoch ebenso nur jenen Mietern zu, deren wirtschaftliche Leistungsfähigkeit aufgrund der Coronavirus-Pandemie erheblich beeinträchtigt ist. Mieter sollten in diesem Zusammenhang außerdem bedenken, dass es lediglich zu einer temporären Aussetzung der Klagbarkeit des Anspruches und nicht zur Verschiebung der Fälligkeit kommt, weshalb dennoch die gesetzlichen Verzugszinsen von 4% p.a. ab Fälligkeit der jeweiligen Mietzinse anfallen. 

 

BEACHTE:

Alte Mietzinsrückstände der betroffenen Wohnungsmieter, d.h. jene, die nicht aus den Krisenmonaten April bis Juni 2020 resultieren, berechtigen den Vermieter nach wie vor zur Auflösung beziehungsweise Kündigung des Mietvertrages! Diese können vom Vermieter auch uneingeschränkt eingeklagt werden. Auch das Recht des Vermieters, den Mietvertrag aus anderen Gründen als jenem des Mietzinsrückstands zu kündigen oder deshalb Räumungsklage zu erheben, bleibt von den in Rede stehenden Bestimmungen unberührt!

 

 

2. Aufschiebung der Räumungsexekution?

Weil die Maßnahmen zur Bekämfpung des Coronaviruses auch die Suche nach Wohnobjekten erschwert und deshalb die Gefahr der Unterstandslosigkeit besteht, ist auf Antrag des Verpflichteten die Räumungsexkution ohne Auferlegung einer Sicherheitsleistung aufzuschieben. Ohne Belang ist, aus welchem Grund das Nutzungsverhältnis beendet wurde.


Die Aufschiebung ist jedoch nur  berechtigt, wenn die Wohnung zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Verpflichteten und der mit ihm gemeinsam im Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist und ihr keine schweren persönlichen oder wirtschaftlichen Nachteile des betreibenden Gläubigers entgegenstehen. Als Beispiele für solche Nachteile nennt der Gesetzgeber etwa den dringenden Eigenbedarf oder die bereits erfolgte Weitervermietung, sofern der Vermieter auf die Mieteinnahmen tatsächlich angewiesen ist. Um dem Vermieter diesbezüglich mit rechtlichem Gehör auszustatten, wird ihm per Gesetz  ausdrücklich eine Äußerungsmöglichkeit eingeräumt.


Das Räumungsverfahren ist auf Antrag des Gläubigers fortzusetzen, sobald die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen, aufgrund derer die Bewegungsfreiheit oder der zwischenmenschliche Kontakt eingeschränkt ist, aufgehoben wurden, oder spätestens sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung (§ 6 2.COVID-19-JuBG).


Beachte:

Der gesetzlich vorgesehene Räumungsaufschub erfolgt folglich nicht von Amts wegen, sondern nur auf Antrag und umfasst sämtliche Kündigungs- und Räumungsgründe! Im Falle eines Aufschubes ist vom Mieter bis zur tatsächlichen Räumung ein Benützungsentgelt in der Höhe des vom Vermieter bei Weitervermietung erzielbaren Mietzinses zu bezahlen.


3. Verlängerung von befristeten Wohnungsmietverträgen?


Gemäß § 5 2.COVID-19-JuBG kann ein dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegender, befristeter Wohnungsmietvertrag, der nach dem 30.03.2020 und vor dem 01.07.2020 abläuft, abweichend von § 29 MRG, schriftlich (!) bis zum Ablauf des 31.12.2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden. Wird der Mietvertrag nach Ablauf des Verlängerungszeitraums weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, gilt der Mietvertrag einmalig als auf drei Jahre erneuert. Der Mieter hat jedoch jederzeit das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.


Beachte:

Die angesprochene Verlängerung hat zwischen den Parteien  schriftlich (und) durch beiderseitige Unterschrift zu erfolgen! Die bloße E-Mail einer der Vertragsparteien, mit welcher die Verlängerungsabsicht erklärt wird, reicht demgemäß grundsätzlich nicht aus!


Für Fragen rund um das Thema Coronavirus oder zu anderen Rechtsgebieten stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Ihr Mag. Andreas Hirschbichler

DISCLAIMER:

Dieser Beitrag soll lediglich eine allgemeine Information bieten. Er ersetzt daher keine individuelle auf den konkreten Fall bezogene Rechtsberatung. Die Friedl & Holler Rechtsanwälte GmbH übernimmt insoferne keine wie auch immer geartete Haftung für den Inhalt und die Richtigkeit dieses Beitrages.

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